Compravendita di immobili con il contratto di opzione

Desideri acquistare casa a Mantova o a Brescia, ma non vuoi essere legato ad un contratto preliminare perché vuoi pensarci su? Il contratto di opzione potrebbe fare al caso tuo.

A mente dell’art. 1331 cod. civ., si ha opzione quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno; in tal caso - dispone la norma – la dichiarazione della prima si considera come proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall’art. 1329 cod. civ..

L’opinione tradizionale, ancora prevalente nella giurisprudenza, ricostruisce la fattispecie nel senso che si tratti di un contratto dal quale nasce una normale proposta contrattuale, accompagnata - così come nella fattispecie di cui all’art. 1329 - dalla preclusione per il proponente della legittimazione al compimento di un qualsiasi negozio contrario ed incompatibile. Si sarebbe quindi in presenza di due contratti: uno (cd. contratto finale), in via di formazione, costituito allo stato dalla sola proposta, ancorché completa dei suoi elementi essenziali; l’altro (contratto d’opzione), completo e perfetto, volto a rendere detta proposta irrevocabile.
Secondo una diversa ricostruzione, con il patto di opzione nascerebbe invece – non una normale proposta, ma - il diritto potestativo dell’optante di determinare autonomamente il sorgere del rapporto contrattuale finale. Il contratto finale non si realizzerebbe quindi attraverso il normale meccanismo proposta-accettazione, bensì attraverso la combinazione di un negozio bilaterale, qual è l’opzione, con la dichiarazione dell’oblato.

Scaduto il termine dell’opzione, si ha la caducazione della proposta unitamente al patto di opzione, con la conseguenza che un’accettazione tardiva rileva come nuova proposta dell’oblato. In altri termini, secondo la poca giurisprudenza in merito, decorso il termine pattuito, la proposta non perde solo il carattere della irrevocabilità ma cade anche come proposta semplice. È controversa la possibilità di un contratto di opzione a titolo gratuito, per il dubbio che – in difetto di un qualche corrispettivo a favore del concedente - la fattispecie debba inquadrarsi senz’altro nella proposta irrevocabile di cui all’art. 1329. L’opzione gratuita può avere una sua giustificazione causale come nell’interesse del proponente nell’agevolare la conclusione di un contratto che gli preme stipulare.

Come la comune proposta, così anche la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto d'opzione deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto finale in modo da consentire la conclusione di tale contratto nel momento e per effetto dell'adesione dell'altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni; in mancanza di tutti gli elementi si è in presenza di un mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro contratto, con l'effetto di fissare solo gli elementi già concordati.

Si ritiene che il patto di opzione debba rivestire la medesima forma eventualmente richiesta per il contratto finale in via di formazione. Logica conseguenza della tesi che ricostruisce l’opzione come un contratto avente ad oggetto una proposta irrevocabile è poi l’impossibilità di una sua trascrizione nei pubblici registri. In questa prospettiva, dal contratto di opzione deriva infatti solo una situazione obbligatoria e non un diritto reale o un vincolo reale di indisponibilità; né d’altro canto si ritiene possibile un’applicazione analogica dell’art. 2645 bis cod. civ., per il motivo che tale estensione contrasterebbe con il principio di tassatività degli atti trascrivibili. Avendo essa natura contrattuale, e non essendovi ragione di fare eccezione al principio generale, l’opzione può senz’altro essere pattuita con riserva di nominare il contraente favorito ai sensi degli artt. 1401 ss. cod. civ., così come con effetti a favore del terzo ai sensi degli artt. 1411 ss. cod. civ. Parimenti, si ritiene che valga la regola generale di cui agli artt. 1406 ss. cod. civ. per la cessione del contratto: l’opzione può essere ceduta a terzi solo con il consenso (anche preventivo) del contraente ceduto; più precisamente, oggetto della cessione sarebbe non già il contratto di opzione ma il contratto finale in via di formazione, ovvero la proposta contrattuale ed il diritto alla irrevocabilità della stessa.