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Compravendita di terreni agricoli e prelazione

Introduzione
Se si desidera acquistare un terreno agricolo, è necessario porre attenzione al diritto di prelazione previsto dalla legge a favore del coltivatore del fondo o a favore dei confinanti coltivatori diretti. La ratio della prima ipotesi va ricercata nell’intento di far coincidere il proprietario del fondo con chi lo coltiva direttamente. La ratio del secondo caso va ricercata nel favorire l’unione dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni ed evitare l’eccessivo frazionamento della proprietà fondiaria. In entrambi i casi i soggetti titolari del diritto devono essere coltivatori diretti: la nozione è data dall’art. 31 l. 590/1965, ossia colui che si dedica “direttamente ed abitualmente alla coltivazione dei fondi e all'allevamento e al governo del bestiame, sempreché' la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame”. Non è pertanto richiesto il requisito della professionalità: il coltivatore può svolgere anche altri lavori. In caso di solo allevamento del bestiame (fondo pascolativo), non sussiste il diritto di prelazione (Cass. 2007), che è invece ammessa per il silvicoltore.

09 Compravendita di terreni agricoli e prelazione

Secondo una sentenza della Cassazione del 2007, il contratto di comodato non fa sorgere il diritto di prelazione.
È necessario che siano coltivatori da almeno due anni solari che decorrono dal titolo.
È necessario verificare, mediante visura ipotecaria, che il coltivatore conduttore non abbia venduto nei due anni precedenti altri terreni agricoli di imponibile superiore ad un certo valore al fine di evitare attività speculative. Secondo una Cassazione del 2006 serve un titolo idoneo per la conduzione del fondo: esclusa la prelazione per il conduttore che non ha rinnovato il contratto, ma prevista per il conduttore che ha il titolo ma non paga i canoni periodici. Per questi motivi non dovrebbe avere diritto il conduttore in pensione.
Si pongono problemi nel caso in cui tra i fondi vi siano strade pubbliche o corsi d’acqua pubblici: secondo una sentenza recente (Cass. 19251/2015), “ai fini della prelazione e del riscatto agrario, due fondi si considerando confinanti, anche se separati da un canale di scolo delle acque, quando in mancanza di prova contraria si presuma la comunanza dello stesso ai sensi dell’art. 897, mentre il rapporto di contiguità materiale viene meno allorché il canale sia pubblico per la funzione irrigua esercitata a servizio di una pluralità di fondi, idonea ad attribuirgli una vocazione pubblica incompatibile con quella di mera delimitazione di confine” (nel caso di specie, è stata esclusa la prelazione in quanto il canale erautilizzato da ventuno agricoltori). La prelazione sussiste anche se c’è fabbricato rurale, dato che questo è strumentale all’esercizio dell’attività agricola. Diversamente, quando sul terreno insista una costruzione che è stata accatastata all’urbano, senza la dimostrazione dei requisiti di ruralità, la stessa non rientra nell’ambito della prelazione agraria in quanto non strumentale all’esercizio della coltivazione.
Se il coltivatore diretto conduttore rinuncia alla prelazione, non sussiste la prelazione per i confinanti: una prelazione consuma l’altra. Infatti, secondo due sentenze della Cassazione (6290/2003; 8369/2005), il diritto di prelazione del confinante non spetta anche se il coltivatore diretto insediato sul fondo posto in vendita abbia rinunciato alla prelazione a lui spettante; mentre sussiste, per converso, il diritto di prelazione del confinante nel caso in cui l'insediamento dell'affittuario (o, comunque, di un coltivatore diretto del fondo) abbia, prima della stipulazione del rogito, perduto di stabilità per effetto di un accordo - efficace - in forza del quale il coltivatore del fondo vendutosi si sia impegnato al rilascio del fondo stesso, accordo che deve, ovviamente, intercorrere con il proprietario ed essere accertato in modo preciso e senza equivoci. Se vi è trattativa per la cessazione del contratto di affitto, non sorge prelazione a favore del confinante, persistendo l’insediamento del coltivatore titolare del contratto agrario (Cass. 19234/2015). In presenza di più confinanti, se prima sussistevano varie teorie in dottrina e in giurisprudenza, il d.lgs. 228/2001 ha dettato specifici criteri di preferenza in ordine all’esercizio della prelazione, e precisamente: si preferiscono coltivatori diretti o imprenditori agricoli, comprese le società di persone in cui la maggioranza della forza lavoro è costituita da coltivatori diretti, di età compresa tra i 18 e i 40 anni; in grado successivo, il numero dei coltivatori predetti, purché in possesso delle conoscenze tecniche richieste dalla normativa europea (Regolamento 1257/1999).
Non importano le dimensioni del fondo purché sia destinato all’agricoltura. Se la vendita viene effettuata nelle more del provvedimento di modificazione della natura del terreno, non sussiste il diritto di prelazione anche se il procedimento non è concluso. Contratti che fanno sorgere il diritto di prelazione
Fanno sorgere il diritto di prelazione i trasferimenti a titolo oneroso:

  • nuda proprietà;
  • patto di riscatto;
  • riserva di proprietà;
  • asta pubblica;
  • quota indivisa;
  • contratto di rendita vitalizia;
  • Vendita in blocco.

Contratti che non fanno sorgere il diritto di prelazione
Non legittimano il diritto di prelazione:

  • permuta;
  • vendita forzata,
  • fallimento;
  • transazioni;
  • atti a titolo gratuito;
  • divisioni, anche se c’è conguaglio;
  • cessioni di quote di terreni in proprietà di società.

Comunicazione di acquisto del terreno

La denuntiatio deve essere effettuata mediante notifica del preliminare con indicazione del promissario acquirente: non sono perciò ammessi preliminari per persona da nominare e, secondo la teoria più prudente (anche se recenti interventi della Cassazione sono liberali), il titolare del diritto di prelazione non vi può rinunciare prima della notifica della denuncia.
La Giurisprudenza di Cassazione non ha espresso nel tempo una opinione unica in ordine alla forma della denuntiatio prevista in materia di prelazione agraria, giungendo sino ad affermare che anche la comunicazione verbale possa far ritenere assolto il dovere di comunicazione e offerta del proprietario alienante. In ogni caso l’orientamento allo stato assolutamente maggioritario, è nel senso di ritenere che la denuntiatio effettuata per iscritto con modalità diverse dalla raccomandata a/r, purché sia pervenuta al prelazionario sì da consentirgli l’esercizio del suo diritto di preferenza, sia valida. In conseguenza la necessità di effettuare una nuova notifica al confinante non sussiste in relazione alla forma della comunicazione già effettuata.
La giurisprudenza di Cassazione in più occasioni ha ribadito che la “clausola per sé o per persona da nominare” nel preliminare di vendita di un fondo agricolo fosse incompatibile con la disciplina dettata per la prelazione legale poiché occultando la qualità dell’acquirente del fondo non si consentirebbe al coltivatore di esercitare una scelta consapevole sulla base di elementi sicuri ed immutabili di valutazione. La stessa Cassazione ha poi affermato come non valida la comunicazione contenente il nome di un acquirente poi sostituito in sede di definitivo. A tacer d’altro, inoltre, è lo stesso art. 8 L. 590/65 che prevede tra gli elementi essenziali della comunicazione l’indicazione del nome dell’acquirente. Tuttavia ciò vale solo per la prelazione del conduttore. Diverso è invece l'orientamento della giurisprudenza per il caso di prelazione spettante al confinante coltivatore diretto, poiché in tale ipotesi il prelazionario, in caso di mancato esercizio della prelazione, non subentra in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario come invece accade in caso di coltivatore diretto del fondo oggetto di prelazione.