Il mutuo fondiario

Cos'è?

Il mutuo fondiario è il prestito a medio e lungo termine (minimo 18 mesi) concesso da una banca al proprietario di un fabbricato o di un terreno con ipoteca di primo grado. L'ipoteca è la garanzia richiesta dalla banca per concedere il mutuo: viene iscritta a cura del notaio nei registri immobiliari e permette alla banca di mettere all'asta il bene ipotecato se il mutuo non viene pagato regolarmente.

Quanti soldi posso chiedere alla banca?

Per legge la banca non può erogare più dell'80% del valore del fabbricato o terreno ipotecato. È pertanto necessario reperire il restante 20% mediante fondi propri, anche mediante l'aiuto dei genitori, come sovente accade.

É possibile superare il limite dell'80%?

È prevista la possibilità di finanziare sino al 100% del valore del bene ipotecato attraverso il rilascio di ulteriori garanzie (ad es., fideiussione assicurativa, fideiussione bancaria; attualmente è attivo anche il fondo "prima casa" per determinate categorie di soggetti).

Come può aiutarmi il notaio?

ll mutuo è un momento delicato per la vita di una persona e della propria famiglia. Anche se pochi lo fanno, prima della firma sarebbe opportuno valutare con il notaio le clausole contenute nella bozza di contratto per verificare, ad esempio, il costo del rimborso anticipato, le spese accessorie, quando la banca può modificare il contratto senza il consenso del cliente (cd. ius variandi), eventuali divieti e limitazioni all’utilizzo della casa.

A cosa devo stare attento quando ricevo la proposta della banca?

Si riportano di seguito alcune voci di spesa che è necessario valutare:

• T.A.N.: è il semplice tasso di interesse e può essere, come noto, variabile o fisso;
• T.A.EG. (detto anche I.S.C.): è un tasso superiore al T.A.N. che permette di comprendere in termini percentuali il costo effettivo dell'intera pratica di mutuo; sintetizza il T.A.N. stesso insieme ad alcune delle seguenti voci;
• costo mensile dell'incasso della rata;
• polizza assicurativa obbligatoria per fulmini, incendio e scoppio;
• polizza assicurativa facoltativa (sulla vita, sulla perdita del lavoro, etc.);
• spese di istruttoria;
• spese di perizia;
• spese di tenuta del nuovo conto corrente;
• imposta sostitutiva.

Quanto costa il mutuo dal notaio?

Il costo del mutuo dipende dal valore dell'ipoteca iscritta dalla banca (di solito il doppio o una volta e mezzo il capitale erogato). In ogni caso, la legge prescrive che gli onorari notarili sono ridotti della metà per i mutui fondiari (art. 39 Testo Unico Bancario).

Esiste il tasso variabile a rata fissa?

Sì, in tal caso la rata rimane fissa ogni mese e l'eventuale aumento del tasso di interesse determina l'aumento del numero delle rate, e pertanto l'allungamento del piano di ammortamento.

Sono previste delle detrazioni fiscali?

Sono previste detrazioni fiscali solo se il mutuo è contratto per l'acquisto dell'abitazione principale.
Nell'anno successivo alla firma del mutuo è possibile detrarre:

• spese di perizia;
• spese di istruttoria;
• fattura del notaio;
• imposta sostitutiva;
• polizza assicurativa sulla vita (è esclusa invece la polizza obbligatoria per fulmine, incendio e scoppio).

Negli anni successivi invece è possibile detrarre gli interessi passivi.
La detrazione è pari al 19% sino ad un importo di euro 4.000,00; il risparmio può essere pertanto massimo di euro 760,00 l'anno.

Bisogna prestare attenzione poiché i concetti di "prima casa" e di "abitazione principale" non coincidono: è necessario rivolgersi al proprio notaio di fiducia.

Mutuo per asta

É possibile chiedere il mutuo anche per l'acquisto di una casa all'asta. L'aggiudicatario ha tuttavia un termine fissato dal giudice per il saldo del prezzo, ed è pertanto necessario valutare attentamente le tempistiche della banca per il procedimento di istruttoria in modo da evitare di perdere la cauzione già versata e incorrere in eventuali sanzioni.

A tal fine l'Associazione Bancaria Italiana ha predisposto dei protocolli appositi

Per il tribunale di Mantova
Per il tribunale di Brescia
Per il tribunale di Verona

Il mutuo agrario

Il mutuo agrario è il finanziamento a medio lungo termine destinato all'acquisto di azienda agricole e di terreni agricoli, nonché all'acquisto, costruzione o ristrutturazione di fabbricati rurali destinati all'attività agricola. È una sottocategoria del mutuo fondiario ed è pertanto sottoposto al medesimo regime.
Periodicamente l'ISMEA (l'Istituto di Servizi per il mercato agricolo Alimentare) offre delle agevolazioni, in particolare ai giovani agricoltori.

Il mutuo di liquidità

È un mutuo (fondiario o ordinario) utile per ottenere un capitale da utilizzare senza vincoli di impiego. Può essere richiesto per spese straordinarie di carattere sanitario o educativo per i figli. A differenza di un semplice prestito, la banca pretende una garanzia su un fabbricato o un terreno di proprietà.

Il mutuo s.a.l.

Il mutuo fondiario o ordinario può essere erogato dalla banca man mano che avanzano i lavori di costruzione o ristrutturazione di un fabbricato. In altri termini, la banca eroga diverse tranches in un arco temporale prestabilito per pagare i lavori mano a mano eseguiti, previa verifica di un perito scelto dalla banca.
Di solito l'operazione di finanziamento è divisa in due parti: un primo periodo - cd. di preammortamento - in cui vengono svolti e completati i lavori e in cui non si paga la rata intera ma solo la quota di interessi; un secondo periodo - cd. di ammortamento - che inizia al completamento dei lavori e prevede il pagamento intero della rata (capitale e interessi).
È uno strumento molto utile che può essere combinato con le agevolazioni fiscali previste per le ristrutturazioni edilizie.

Surroga

Chi ha già un mutuo e vuole cambiare tasso di interesse o comunque ottenere condizioni economiche più vantaggiose può rivolgersi ad un'altra banca la quale subentra nell'ipoteca concessa dalla prima banca. In altri termini, la nuova banca concede un mutuo esattamente pari all'importo del mutuo residuo; il cliente versa tale somma alla vecchia banca e ottiene una rata di solito più bassa.
É un mutuo di per sé già vantaggioso e prevede infine che la parcella del notaio sia a carico interamente della nuova banca.
Non è possibile chiedere alla nuova banca una somma di denaro superiore al mutuo residuo che si ha con la banca precedente. Se vi è necessità di finanziare altre esigenze, si può chiedere un mutuo di sostituzione ma in tal caso vengono meno i descritti vantaggi della surroga.